פינוי בינוי: מתי סירוב של דייר הוא סביר?

דיירים סרבנים הם לא פעם הסיבה היחידה שמעכבת קידום של פרויקט מסוג התחדשות עירונית לבניין. לא מעט פרויקטים כלאו תקועים בכל רחבי הארץ בגלל דיירים סרבנים שכאלו. בד"כ הסיבות לסרבנות אינן הגיוניות או הוגנות כלפי שאר הדיירים, אבל יש מקרים בהם הסירוב הוא סירוב סביר ובית המשפט יהיה לצד הדיירים הללו במקרה של תביעה.

מצוקת הדיור בכל רחבי המדינה והצורך בחיזוק מבנים ישנים או החלפה שלהם בחדשים הוא אינטרס מובהק של המדינה בכלל ורשויות מקומיות בפרט. על כן יש כמות גדלה והולכת של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית שמקודמים במרץ על ידי יזמים שונים.

לעתים פרויקט שכזה מתעכב לא בגלל אישורים או היתרים כלשהם אלא בשל דייר סרבן או קבוצת דיירים סרבנים שאינם מעוניינים לחתום על ההסכם עם היזם ולהוציא את הפרויקט לדרך. חוק פינוי ובינוי משנת 2006 מאפשר להתמודד עם דיירים כאלו באמצעות תביעה נזיקית, לעתים של מיליוני שקלים ותיקון לחוק גם מאפשר החלטה על קיום הפרויקט ברוב סביר של שאר הדיירים.

הרוב הדרוש לפרויקט של תמ"א 38 הכולל פינוי בינוי הוא 80 אחוז מבעלי הדירות בבניין (או 67% מקבוצת בניינים באותו פרויקט) ואילו במקרים של חיזוק ושדרוג בניין באמצעות תמ"א 38 דרוש רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות. מומלץ כמובן לקבל יעוץ מקדים של עורך דין התחדשות עירונית לפני כל החלטה בעניין זה.

מתי סירוב של דייר נחשב מוצדק?

למרות כל זאת יש מקרים בהם הסירוב של הדייר נחשב מוצדק מבחינת החוק ואז יש להגיע עמו להסדר שיוסכם על ידי בית המשפט או שהפרויקט אפילו יבוטל על ידי בית המשפט.

מצבים של סירוב מוצדק לתמ"א 38:

• חוסר כדאיות כלכלית – הדייר הסרבן יכול לטעון לחוסר כדאיות כלכלית לפרויקט. לשם כך עליו לשכנע את שאר הדיירים למנות שמאי לבדיקת הנושא. הרוב לא חייבים להסכים ואז אותו דייר יכול לממן שמאי חיצוני מטעמו כדי להוכיח את טענותיו בבית המשפט.
• מגורים חלופיים לבעלי מוגבלויות – היזם בפרויקט של פינוי בינוי ואפילו של חיזוק מבנה במקרים מסוימים, חייב לדאוג למגורים חלופיים לדיירים. במקרה של אדם עם מוגבלויות הוא חייב לדאוג לו למגורים שמתאימים לו על פי הקבוע בחוק.
• היעדר בטוחות מספקות – הדייר יכול לטעון באמצעות עורך דין פינוי בינוי המייצג אותו כי הבטוחות של היזם בפרויקט אינן מספיקות. יש בטוחות שונות שהיזם חייב בהן והן אמורות להיות ברף שמבטיח את הפרויקט עבור הדיירים. חובתה ההוכחה היא כמובן על אותו דייר סרבן.
• נסיבות אישיות מיוחדות – יש כמה אפשרויות להגדרה זו, אך ברוב המקרים מדובר על דירה גדולה או מושקעת יותר מאלו של שאר הדיירים ולכן הרצון של הדייר הסרבן לתמורה גבוהה יותר יכול להיות מוצדק. עליו להוכיח כי אכן הדירה שלו בעלת ערך גבוה יותר משאר הדירות בבניין.
• דייר קשיש (מעל 75) או מעל 80 – מדובר בשני מקרים שונים אבל הרעיון העומד כאן הוא מתן מספר חלופות אפשריות מצד היזם לאותם הדיירים מפאת גילם והצרכים המיוחדים שאולי יש להם. כמו כן החיבור הרגשי שלהם וההרגל של אותם דיירים למקום המגורים הנוכחי ולדירה הקיימת גבוה יותר ולכן החלופות חייבות להיות הוגנות ומותאמות להם.

ההמלצה שלנו היא תמיד לשכור שירותי עורך דין בעל ניסיון של ייצוג דיירים בעסקאות פינוי בינוי מתחילת הדרך, ולנסות לפתור מול כל הדיירים והיזם את כל הסוגיות האפשריות כדי שלא לעכב את הפרויקט לאורך זמן.